為進(jìn)一步支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》。本文從保障性租賃住房角度出發(fā)，分析了公告相關(guān)規(guī)定對(duì)保障性租賃住房的適用性，梳理了納稅人辦理稅收優(yōu)惠的注意事項(xiàng)，并結(jié)合具體案例進(jìn)行了解析。

■公告對(duì)保障性租賃住房的適用性分析

公告涉及增值稅、房產(chǎn)稅兩個(gè)稅種，具體包括四項(xiàng)政策規(guī)定：

支持住房租賃企業(yè)發(fā)展。住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

鼓勵(lì)向個(gè)人出租住房。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

鼓勵(lì)利用存量非居住土地（房屋）擴(kuò)大保障性租賃住房供給。對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用前述增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

在上述四項(xiàng)政策規(guī)定中，雖然僅第四項(xiàng)政策規(guī)定是專門針對(duì)保障性租賃住房的，但對(duì)于其余三項(xiàng)政策規(guī)定，如果保障性租賃住房符合規(guī)定條件，也可以享受。比如，某企業(yè)新取得一宗居住用地，用于建設(shè)保障性租賃住房，該保障性租賃住房建成后向個(gè)人出租，也可享受第三項(xiàng)政策規(guī)定中的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

■納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的注意事項(xiàng)

納稅人如申請(qǐng)享受上述稅收優(yōu)惠政策，需要注意以下三點(diǎn)：

關(guān)于享受主體。公告所稱住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。所稱專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)為：企業(yè)在開業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政、稅務(wù)部門，可根據(jù)租賃市場(chǎng)發(fā)展情況，對(duì)本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。

關(guān)于稅收優(yōu)惠辦理方式。納稅人享受公告規(guī)定的優(yōu)惠政策，需要按照規(guī)定進(jìn)行減免稅申報(bào)。同時(shí)，要將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書等相關(guān)資料留存?zhèn)洳椤?/span>

關(guān)于政策執(zhí)行時(shí)間。公告自2021年10月1日起執(zhí)行，對(duì)此前涉及的增值稅、房產(chǎn)稅應(yīng)按照規(guī)定計(jì)算繳納。

案例分析

甲、乙公司均為增值稅小規(guī)模納稅人，按季度申報(bào)繳納增值稅。乙公司是一家專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，經(jīng)營范圍是向個(gè)人出租住房。2021年8月，甲公司將名下一棟閑置辦公樓改建成保障性租賃住房，并取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書。2021年9月，甲公司將該保障性租賃住房出租給乙公司。2021年第四季度，甲公司從乙公司取得不含稅租金收入150萬元，乙公司取得不含稅租金收入400萬元（其中，200萬元為乙公司自持住房出租收入，200萬元為轉(zhuǎn)租甲公司保障性租賃住房出租收入）。計(jì)算2021年第四季度甲、乙公司分別應(yīng)繳納的增值稅、房產(chǎn)稅，不考慮其他稅費(fèi)。

對(duì)于甲公司而言，在增值稅方面，公司不屬于住房租賃企業(yè)，不能適用公告規(guī)定的增值稅優(yōu)惠政策，應(yīng)按5%征收率征收增值稅，第四季度應(yīng)繳納增值稅為150萬元×5%=7.5萬元。

在房產(chǎn)稅方面，甲公司向乙公司出租保障性租賃住房，可享受公告規(guī)定的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。同時(shí)，可疊加享受財(cái)稅〔2019〕13號(hào)文件規(guī)定的小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅減半優(yōu)惠，第四季度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為150萬元×4%×50%=3萬元。

對(duì)于乙公司而言，在增值稅方面，公司為住房租賃企業(yè)，其向個(gè)人出租住房取得的全部租金收入可適用公告規(guī)定的增值稅優(yōu)惠政策。第四季度應(yīng)繳納增值稅為400萬元×1.5%=6萬元。

在房產(chǎn)稅方面，乙公司轉(zhuǎn)租甲公司保障性租賃住房取得的租金收入不需要繳納房產(chǎn)稅，其自持住房向個(gè)人出租取得的租金收入可適用公告規(guī)定的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策，同時(shí)，可以疊加享受小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅減半優(yōu)惠，第四季度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為200萬元×4%×50%=4萬元。

國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司 張超